פסק-דין בתיק ת"א 12977-05-09

ותחילה הערה:

בטרם אדון בגופה של מחלוקת, לאחר קריאת כל החומר אשר הוצג בפניי לרבות סיכומי הצדדים, אם דעתי תשמע, הרי במארג אשר הוצג בפני בית המשפט, חסרה היתה חברת עמידר, אשר לה מקום של כבוד, במחלוקת בין הצדדים, וההסכם משנת 1997, בו רכשה הנתבעת את קומות 2 ו-3 וכן את אחוזי הבנייה, מצריכים פרשנות אשר עמידר יכלה היתה ליתן אור לחוזה זה, ויתכן אף להיות מעורבת בתוצאה הסופית של פסק דין זה.

כדי לדון בסוגיה אשר הונחה בפניי, אתן תחילה מס' דברים באשר למהותם של אחוזי הבנייה.

" אחוזי בנייה" - מהם ?

המושג "אחוזי בנייה", שעליו ניטש הסכסוך שלפנינו, אינו מוגדר כלל בחוק או בתקנות. הכוונה היא, כידוע, להיתר הבנייה שניתן על-ידי הוועדות לתכנון ולבנייה, הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות. מכאן החשיבות הנודעת לדבר, המוסברת בספרו של ד"ר ש' רויטל, דיני התכנון והבניה (סדן, מהדורה 6, תשמ"ט) 157 :

"' אחוזי הבניה הינם נכס חשוב, ולגבי קרקעות לבניה מהווים אחת התכונות החשובות ביותר של הרכוש, הקובעים לא פעם את ערכו לכאן או לכאן ...'".

המטרה העומדת מאחורי הקצאת אחוזי הבנייה והגבלתם על שטח מקרקעין נתון היא, כמובן, הבטחת רווחת התושבים -

" כדי שלא יכוסה כל מגרש במבנים מגבול לגבול על ידי ניצול של % 100 של השטח" (שם) .

המנגנון להבטחת מטרה ו גלום בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 , שבהתאם להוראותיו קובעת הוועדה המקומית בתכנית המיתאר את האחוזים המותרים בבנייה במגרש מסוים. היתר הבנייה, הניתן לבעל המקרקעין לפי בקשתו, ניתן לו איפוא על-תנאי; והתנאי הוא, שלא יחרוג בבנייתו מהאחוז המותר על-פי התכנית. בע"א 19/81 ביבי נ' הורברט ואח' פ"ד לז (2) 497.  דרש בית-משפט זה לסוגיה ולתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970 , שלפיהן תוגש הבקשה להיתר בנייה על-ידי בעל המקרקעין או החוכר. ולגבי בית משותף - על-ידי כל בעלי הדירות במשותף או חוכריהן (תקנה 2א(4)). ומכאן המסקנה:

" העולה מהאמור הוא, כי מכוח הבעלות בנכסים זכאי הבעלים לקבלת היתר לבנייה מהרשות המפקחת על הבנייה" (ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט ואח' פ"ד לז (2) 497.

וכן בע"א 438/83 מזרחי נ' חביב פ"ד מ (4) 473, בעמ' 680 , בהתייחס לזכויות הבנייה :

       "...הזכויות הללו נובעות מן הבעלות בקרקע ...".

מכאן, שעם העברת הבעלות במקרקעין עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם; לשון אחר:הקונה, הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה. כדברי השופטת אבנור בע"א 19/81 ביבי נ' הורברט ואח' פ"ד לז (2) 497 , בעמ' 504 :

"' אחוזי בניה' - הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה ".

אכן, בע"א 19/81 ביבי נ' הורברט ואח' פ"ד לז (2) 497, הנ"ל נפסק, כי אין הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית בבית משותף כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, אלא אם כן נקבע כך במפורש (ראה סימוכין להלכה זו גם בפסקי-דין קודמים: ע"א 239/79  גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד (2) 807, בעמ' 811 ; ע"א 136/63  ו לווינהיים ואח' נ' שורצמן ואח' פ"ד יז 1722 , בעמ' 1726 ).

(ראה ע"א 151/87 ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ נ' אורי רחמני פ"ד מג (3) 489; וכן, רע"א 2821/95 שמחה לוסטיג נ' נעמי מייזלס פ"ד נ (1) 517.  וניתוח מהות אחוזי הבנייה בפסקי דין אלה).

החלטות  ביניים:

במהלך הדיון אשר התנהל בבית משפט זה,  הוגשה עתירת ביניים  להכריע האם קמה לנתבעת טענת התיישנות.

לדידי, לא היה בעת הגשת הבקשה משום העת ליתן החלטה. הוגשה בקשת ערעור אשר נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, על ידי כב' השופט מנחם רניאל ברע"א 13413-10-09.